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Autore Discussione: Validità e/o esistenza del contratto di locazione e canone irrisorio  (Letto 38824 volte)
Deniels
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« inserito:: Settembre 26, 2010, 10:48:58 »

Le problematiche che interessano il caso in specie riguardano da una parte la validità e/o l'esistenza del contratto di locazione stipulato, dall'altro le conseguenze della stipula di canoni locativi in misura irrisoria.
Per giungere alla soluzione del quesito proposto è bene richiamare la normativa applicabile alla fattispecie.

Il codice civile stabilisce all'art. 2643, VIII co l'obbligo di trascrizione per i contratti di locazione aventi durata ultranovennale, senza alcuna distinzione tra contratti ad uso abitativo e non; tale obbligo assolve alla finalità di consentire al conduttore l'opponibilità ai terzi del contratto di locazione nonché l'assolvimento di obblighi di natura tributaria.
La trascrizione infatti, pur costituendo un atto ad efficacia dichiarativa e pubblicitaria, non essendo, di regola, un presupposto per la valida costituzione di un diritto o perfezionamento di un contratto, crea una presunzione di conoscenza legale sull'atto trascritto, nonché regola i conflitti tra atti diversi e afferenti al medesimo bene.
Così la trascrizione del contratto di locazione ultranovennale consente al conduttore che ha trascritto in tempo utile di mettersi al riparo da eventuali successive contestazioni e/o da successive alienazioni del bene e pretese di titolarità e di possesso da terzi; con la trascrizione del contratto infatti, il rapporto di locazione segue inesorabilmente il bene nella sua circolazione, restando così opponibile ai terzi.
L'art. 1599, III co, dispone che i contratti di locazione di beni immobili che non sono stati trascritti sono opponibili al terzo acquirente nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione, quando questa ha data certa.
La registrazione del contratto ha invece una mera funzione di adempimento di obblighi tributari ed è prevista dalla legge nei confronti di ogni contratto a titolo oneroso e quindi un contenuto suscettibile di valutazione economica.

Nel caso in specie la società “Immobiliare san Gennaro” ha concesso in locazione al sig. Esposito due immobili di sua proprietà per una durata pari ad anni venti, omettendo di registrare e di trascrivere il contratto e limitandosi alla spedizione via posta attribuendo data certa allo stesso tramite la certificazione dell'ufficio postale.
Al fine di adempiere ad ogni disposizione di legge in merito e di usufruire così delle tutele previste dall'ordinamento a favore degli stipulanti di contratti di locazione le parti avrebbero dovuto in primis procedere alla registrazione del contratto, versando la relativa imposta di registro, successivamente provvedere alla trascrizione dello stesso presso la Conservatoria dei registri immobiliari competente.
E' bene delineare quindi quali sono le conseguenze giuridiche delle omissioni delle parti, alla luce della normativa vigente.

La mancata trascrizione del contratto di locazione non inficia la validità dell'atto stesso; l'art. 1599, III co mantiene infatti l'opponibilità dei contratti di locazione aventi data certa anche qualora questi non vengano trascritti. Tali contratti, in mancanza di trascrizione, non potranno essere quindi travolti da atti successivi afferenti l'immobile locato per un periodo novennale, a partire dalla conclusione del contratto stesso. Dato che l'invio del contratto per il tramite della Posta e l'apposizione del timbro postale su di esso sono condizioni sufficienti nel nostro ordinamento per attribuire data certa ad un documento si può sostenere con sicurezza che a partire dall'anno 1988 sino al 1997 il contratto stipulato tra le parti è opponibile a quei terzi che possano rivendicare diritti sull'immobile.
Con il fallimento della società immobiliare si apre la procedura di liquidazione della stessa attraverso la vendita dei beni della società al fine di procedere alla soddisfazione dei creditori intervenuti. La procedura ha quindi interesse a vendere il compendio immobiliare al maggior offerente, secondo le regole previste per le esecuzioni immobiliari, cercando così di trarne quella maggior somma che possa coprire le passività della società. La vendita all'asta degli immobili locati  al sig. Esposito non sarebbe quindi ostata dal contratto di locazione in essere, ben potendo il proprietario degli immobili, o il fallimento nel nostro caso, alienarli anche in costanza di locazione. Tale contratto infatti continuerebbe ad esplicare i suoi effetti anche nei confronti del nuovo proprietario, che si sostituirebbe negli obblighi e nei diritti del precedente, sino al compimento del nono anno, trascorso il quale il nuovo proprietario potrebbe chiedere ed ottenere legittimamente il rilascio dei locali.

Atteso quindi che la mancata trascrizione non rende vano il sinallagma contrattuale originario è necessario ora indagare quali sono le conseguenze della mancata registrazione del contratto.
Sino all'anno 2004 il mancato assolvimento del pagamento delle imposte di registro sui contratti di locazione era soggetto a determinate sanzioni di tipo pecuniario, sancite dalla legge; la mancata registrazione del contratto costituiva quindi una trasgressione di norme tributarie che tuttavia non inficiava il contratto e non toglieva validità ai diritti e alle azioni nascenti dallo stesso. La legge finanziaria del 2005 ha introdotto una novità di assoluto rilievo nel settore dei contratti concernenti il diritto di godimento di beni reali, comminando la sanzione della nullità per questi contratti, quando non vengano registrati. Oggi quindi la registrazione e il pagamento delle imposte relative di un contratto di locazione è condizione imprescindibile per la validità del contratto stesso; in mancanza, e sul punto la scelta del legislatore è chiara, questi contratti non esplicheranno alcun effetto, come se mai fossero stati stipulati (quod nullum est, nullum producit effectum). Alla luce di questa norma, colui che detiene un immobile ad uso abitativo e commerciale in forza di un contratto nullo, è da considerarsi occupante sine titulo senza eccezione alcuna mentre il proprietario ha diritto a rientrare nel pieno possesso dell'immobile.
Ma v'è di più. Colui che occupa l'immobile ha diritto di ripetere nei confronti del proprietario quanto ha versato a titolo di canone locatizio e il proprietario, oltre all'azione giudiziale per la liberazione coatta dei locali può avere diritto ad un'indennità per l'occupazione abusiva.
Ciò detto, travolto dalla più grave sanzione della nullità, nessun rapporto di concessione d'uso dell'immobile potrà essere opposto a terzi, in particolare al fallimento e ai successivi aggiudicatari e gli occupanti gli immobili saranno tenuti a liberare i locali, se necessario ricorrendo al Tribunale e successivamente alla forza pubblica.
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« inserito:: Settembre 26, 2010, 10:48:58 »

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