Tradizionalmente, in tema di obbligazioni condominiali, la giurisprudenza ha sempre applicato il principio della ripartizione interna pro quota dei debiti del condominio, mentre all’esterno, nei confronti dei terzi, i debiti del condominio si ritenevano solidalmente ripartiti tra i condomini. Questo ha sempre significato che il creditore poteva rivolgersi a qualsiasi dei condomini per escutere l’intero credito, con la possibilità per i condomini escussi per l’intero di esperire azione di regresso nei confronti degli altri condomini.
Se da una parte ciò consentiva al creditore maggiore libertà di scelta su chi aggredire, e magari gli consentiva anche di scegliere il condomino con più liquidità, dall’altra si poteva creare un evidente pregiudizio nei confronti del singolo a cui veniva chiesto l’intero, che poi avrebbe dovuto promuovere tante singole azioni di regresso, quanti erano i debitori solidali non escussi.
In questo senso la Cassazione era abbastanza chiara:
Mentre nei rapporti interni tra i singoli condomini le spese comuni vanno ripartire pro quota, ai sensi dell’art. 1123 e in base alle norme del regolamento condominiale, nei confronti dei terzi i condomini sono responsabili solidalmente per le obbligazioni contratte dal condominio nel comune interesse; di conseguenza ogni condomino può essere escusso per l’intero debito del condominio da un terzo, nei cui confronti è un condebitore solidale, indipendentemente dall’adempimento del suo obbligo nei confronti del condominio, ed ha diritto di regresso nei confronti degli altri condomini limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, mentre la morosità di taluno di questi verso il condominio può dar luogo alla domanda di risarcimento per i maggiori, conseguenti esborsi (Cass. 1510 del 1999).
In riferimento ai debiti contratti dal condominio per il godimento di beni e servizi comuni, concernenti prestazioni normalmente non divisibili, rispetto alle quali ciascun condomino ha interesse per l’intero, si applica il principio di cui all’art. 1294 c.c., dal quale discende una presunzione di solidarietà a carico di tutti i condomini (Cass. 14593 del 2004).
Nel 2008 la Corte di Cassazione ha completamente invertito la rotta, con un revirement che ha rovesciato l’orientamento sino a quel momento prevalente.
In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi, in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore e i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo i criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie (Cass. SS. UU. 9148 del 2008).
Nell’ipotesi di morosità dell’amministratore del condominio nell’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi, è configurabile la natura parziaria della responsabilità dei singoli condomini, in virtù della quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proprozionale al valore della proprietà di ciascuno ex art. 1123, co 1, c.c. (Cass. 16920 del 2009).