La responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. e la responsabilità dell'appaltatore ex art.1669 c.c.

"Micro-conflittualità di caseggiato" è la locuzione con la quale i sociologici definiscono i litigi rancorosi e sordi tra condomini che sembrano oramai tuti seguire lo stesso copione.

Un vero e proprio spinoso groviglio di torti e vendette che sempre più spesso deve essere dipanato dai giudici, civili e penali.

Una situazione che spesso si verifica nella pratica è quella in ordine a lavori mal eseguiti dalla ditta appaltatrice, provocando un danno su una singola unità immobiliare, il cui proprietario, nove volte su dieci, intenta una causa nei confronti del condominio ritnenendolo responsabile ai sensi delll'art.2051 c.c.

Si deve osservare che in tema di attribuzioni dell'amministratore, l'art.1130, n.4 c.c. prevede il dovere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni al fine di mantenere i beni e servizi comuni dell'edificio condominiale, nella loro normale destinazione e consistenza strutturale allorché essi siano oggetto di abusi da parte di condomini o di terzi. Tale dovere assume una doppia natura: si esplica in comportamenti di gestione attiva e nella connessa iniziativa processuale.

La giurisprudenza, difatti, da sempre asserisce che: “Gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio che l'amministratore è tenuto a compiere non sono limitati alle azioni possessorie, ma comprendono anche le azioni cautelari, quelle giudiziali e quelle da proporsi nei confronti di coloro che pretendono di acquistare diritti spettanti ai condomini o contro un condomino che abusi della cosa comune (Cass., n.3651/1972) e che “L’'amministratore condominiale può agire - senza chiedere l'autorizzazione dell'assemblea - non solo per proporre un'azione per danno temuto, ma anche per ottenere il risarcimento del danno cagionato alle parti comuni dello stabile condominiale, nel caso in cui tale danno si concretizzi nelle spese occorrenti per la rimessione delle cose nello stato precedente” (Cass., n.1154/1974).

Con riferimento alle azioni giudiziarie è stato osservato che “costituisce principio pacifico che l'amministratore del condominio, anche se privo della preventiva autorizzazione dell'assemblea, è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono pregiudicare le parti comuni dell'edificio (Cass. Civ. n.17484/2006; n.2775/97; n.5613/96;) e senza che tale legittimazione processuale possa venir meno a seguito dell’intervento in giudizio di singoli condomini(Cass. Civ., n.6753/2003; n.3405/1988; n.1178/1980; Trib. Palermo 27 aprile 1993).

In conclusione, in ordine ai danni denunziati dal condomino, ove questi risultino effettivamente cagionati da gravi difetti dell’edificio condominiale imputabili all’appaltatore, deve dichiararsi l’esclusiva responsabilità dell'impresa esecutrice dei lavori ai sensi dell’art.1669 c.c. escludendo, da un lato, la responsabilità del condominio ex art.2051 c.c. per le ragioni sopraddette e, dall’altro, affermare l’obbligo risarcitorio del terzo chiamato direttamente nei confronti dell’attore.